Acquisition du titre foncier au Bénin : Plusieurs formalités entrent désormais dans le processus

Pourquoi la loi n°2017-15 du 10 août 2017 modifiant et complétant la loi n°2013 du 14 août 2013 ?

Notre pays a entrepris cette réforme pour répondre au défaut de maîtrise foncière et à l’insécurité grandissante qui caractérisaient jusque-là le pays et, qui n’étaient pas de nature à favoriser une politique soutenue d’investissement. A travers ce Code Foncier et Domanial, une nouvelle approche de gestion foncière est adoptée avec comme objectif à l’horizon 2050, d’avoir au Bénin, un égal droit au foncier sécurisé, un système fonctionnel et un marché dynamique, générateur de d’investissements accrus et de richesse.

Aux termes des dispositions du code foncier et domanial, qui peut être propriétaire de terre au Bénin ?

En milieu urbain, au regard des articles 14 et 61, tout citoyen de nationalité béninoise, tout citoyen non béninois, originaire de pays où le principe de réciprocité est de mise peut être propriétaire.

Mais en milieu rural, les non nationaux sont interdits d’accès. Cependant, ils peuvent conclure des baux emphytéotiques et autres contrats de location de terre pour une durée maximale de 50 ans non renouvelable.

En milieu rural, seuls les citoyens béninois ou les personnes morales de droit béninois peuvent acquérir la terre ou y accéder. Dans tous les cas, nul ne peut acheter plus de 1000 ha.

Quelles sont les démarches à mener pour acquérir un fond de terre au Bénin ?*

Selon que l’immeuble objet de la transaction est en milieu urbain ou rural, il y a une petite différence. En milieu rural, il est fait obligation au vendeur de porter l’intention de vente à la connaissance de l’ANDF à travers une demande (l’ANDF a 15 jours pour faire valoir ce droit de préemption). Son silence après ce délai vaut renonciation (art. 362). Une fois cette formalité accomplie, l’acquéreur a deux possibilités : solliciter la mairie pour l’affirmation ou solliciter les services d’un notaire.

En milieu urbain, la procédure est la même. Seulement qu’ici, il n’y a pas la formalité de demande d’avis de préemption.

Je suis Béninois et je veux payer un bas-fond comme on le voit à Cotonou. Est-ce possible ? Si non pourquoi ?

Ce ne serait pas possible car le bas-fond sont des zones inondables, marécageuses et font partie du domaine public naturel selon le code foncier et domanial. Or, le domaine public est imprescriptible, inaliénable et insaisissable

Je veux mettre quelqu’un sur mon terrain pour qu’il cultive, que dois-je je faire pour éviter des problèmes après ?

Aujourd’hui, ce contrat (nature, sa durée….) entre cette personne et vous doit être enregistré au niveau du Bureau de la structure locale de gestion foncière du village appelé SVGF.

Vous parlez souvent de principe de réciprocité dans la gestion foncière ? Il s’agit de quoi concrètement ?

Le principe de réciprocité fait obligation à tout non Béninois, d’apporter la preuve que la législation foncière permet aux Béninois d’accéder à la terre dans son pays.

Je suis Chef d’arrondissement, est-ce que je peux continuer par signer les conventions de vente ?

Non. Cela n’est plus possible aujourd’hui. À vouloir s’entêter, il risque de tomber sur le coup des dispositions de l’article 509. Ce n’est plus possible non plus. Au regard des dispositions de l’article 516, seul le maire ou le notaire est habilité.

J’ai une parcelle et je veux aller au titre foncier, que faire ?

Il vous faut avoir les pièces requises. Elles varient à quelque différence près selon que la parcelle se trouve en milieu rural ou en zone urbaine.

En milieu rural, il vous faudra 2 copies originales du plan ou du levé de la parcelle, de l’un des actes présomptifs de propriété : certificat administratif (précédemment obtenu avant le 10 août 2017 car il ne se délivre plus aujourd’hui) ou de l’attestation de détention coutumière (à obtenir à la mairie) ou de l’avis d’imposition des trois dernières années et une provision. Il faut la convention de vente affirmée et enregistrée.

En milieu urbain, il vous faudra, en plus du plan ou levé, les actes de présomption comme l’attestation de recasement, l’avis d’imposition et la provision. La copie de la convention aussi.

Pour toute information complémentaire, bien vouloir se rapprocher du Bureau Communal du Domaine et du Foncier qui couvre la commune.

Dans l’affaire Collectivité AHO, l’État a refusé le déguerpissement sauvage des occupants, alors que c’est suite à une décision de justice. Pourquoi ce refus de l’État ?

La décision du gouvernement trouve sa source dans les dispositions de l’article 523 du code. A travers cet article, il est admis la prise de mesures pour prévenir les expulsions forcées et les démolitions planifiées à la suite d’injonctions faites par les cours ou tribunaux.

Dans le cas d’espèce, l’exécution de cette décision entraînera des démolitions massives d’habitations et des expulsions à grande échelle. Ce sera à priori source de troubles à l’ordre public et de remise en cause de la paix et la stabilité sociale.

L’acte du Gouvernement, c’est-à-dire son implication dans l’exécution des décisions rendues au profit de la collectivité AHO vient régler un problème qui, si on n’y prend garde pouvait devenir une source de conflits aux conséquences inimaginables. L’implication du Gouvernement conformément à la législation foncière en vigueur aura cet avantage de garantir, non seulement la paix sociale, mais aussi l’intérêt de toutes les parties prenantes, et ce, pour le bonheur des uns et des autres.

L’enregistrement des transactions foncières se fait gratuitement, mais une pénalité plafonnée à 500.000 FCFA peut être appliquée aux retardataires. Comment cela peut se passer et quel est le délai fixé pour qu’il n’y ait pas de pénalité ?

Conformément à la loi des finances gestion 2018, toute convention établie sur un immeuble situé sur le territoire de Cotonou a 01 mois pour être enregistrée gratuitement (à compter de la date de la conclusion de la transaction entre le vendeur et l’acheteur). Gratuitement veut dire que vous payez seulement les frais de timbre qui s’élèvent à 1200/feuillet. Au-delà du délai, il y a une amende de 100.000 francs. Cette amende est majorée de 50.000 francs par mois ou fraction de mois à partir du 3e mois.

En dehors de Cotonou, la formalité d’enregistrement doit être accomplie dans un délai de deux mois au plus. Cependant, toutes les conventions établies avant la date du 20 juillet 2016 bénéficient d’office de la mesure de gratuité. C’est-à-dire qu’il suffit de payer seulement les timbres (1200/feuillet).

Quels sont les avantages du titre foncier (TF) ?

Le titre foncier accorde la pleine propriété et est inattaquable. Tous les actes (convention, certificat administratif, attestation de recasement ou de détention…. sont des actes présomptifs). Le TF permet aussi d’avoir des facilités de prêt auprès des banques et autres institutions financières.

Il est donné une période de transition qui prendra fin en 2023. Que se passera-t-il après ce délai de grâce ?

Après 2023, la formalisation des transactions foncières se fera seulement devant le notaire. Mais avant 2023, il faut d’abord que toutes les terres du Bénin soient nanties de TF.

Je suis maire d’une commune, dans quelles conditions dois-je affirmer les conventions de vente portant sur une superficie de plus de deux hectares ?

Au-delà de 2 ha, l’affirmation d’une convention de vente par le maire est précédée par l’approbation préalable du conseil communal ou municipal du projet de mise en valeur (sur avis motivé de la CoGeF).